浅谈“二手房”市场的现状与对策
发布时间:[2013/9/30]        信息来源:武汉康辉不动产         阅读(840)次

 
 
      近几年来,我们国家的房价是呈逐年上涨的趋势的,这也就意味着越来越多的人买不起房子了。但是“买房热” 并没有衰退,不管是新楼盘还是二手房市场依旧火爆。

   普遍人的想法就是,既然自己想要买房子了,那么就是想要一个属于自己的新房子,毕竟以后就是自己的家了、而不是一个老的旧的二手房,当然这个想法是很正常的,毕竟对于很多的人来说,买房子也是他们人生中的大事了,所以他们也是想要购买一个能够让自己称心如意的好房子,并且也是想要这个房子是新的房子,而不仅仅只是二手房的。但是也另一部分的人看来,购买二手房并不是不好的,因为买房子需要一定的经济能力,而二手房价格相对于新房子来说要实惠的多。

   对于购买二手房来说,相信每个人都会有自己的态度,其实不管是购买什么样的房子,关键就是以自己的经济状况为准的。

   其实存在即合理,这也是二手房市场能够因运而生,越来越繁盛的理由。

   随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大,二手房市场将逐步发育成熟,成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。

   一、二手房市场需求旺盛的原因;
   1、价格相对商品房较低廉,使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。住房者根据经济收入的变化,而逐步提高改善自己的居住品质,对于一些收入较低的年轻家庭,由于初次置业者经济承担能力有限,对居住品质要求也不是很高,价位低、交通便捷的二手房便成了首选;而对于一些房改房、已购公房及经济适用房业主,他们会选择购买面积更大、户型更好、配套更完善且价格便宜的二手商品房。

 
   2、拆迁和城市改造,使二手房成为中低收入者的重要选择。随着城市改造,大批的拆迁户不得不告别居住了多年的老房子,等待政府的补偿和寻找新的 住所。例如 ,由劳动西路一带的拆迁,由于这个地区大多是客车厂、油脂厂等工厂的集体宿舍,拆迁补偿费用是远远买不起这一地区的商品房的,加上这些工厂都已倒闭或重组,大部分居民都是下岗或再就业职工,收入是相当有限的。因此,在拆迁 后寻求新住所的时候,二手房会是他们的重要选择。
 
   3、城市环境的完善,道路交通建设加快,使二手房更具有得天独厚的优势。大多数新开发的楼盘配套设施还没有建立起来,未形成一个整体环境,而二手房以交通便捷、社区成熟、配套设施完善等特点有着得天独厚的优势。随着的经济发展,环境建设加快步伐,使交通更加畅通无阻,居民出行时间将大大缩短。

   二、 二手房市场中存在的主要问题及原因分析:

    1、政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够,缺少现行可行的法规制度。  尽管政府及相关部门已经出台了一些房地产政策方案,欲改变一、二级市场发展严重失衡的现状,减少了房地产开发的投入,鼓励和促进二级市场的发展。然而,针对二级市场发展的相关政策制 度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、一级市场与二级市场之间的互补发展方向及政策指引上,尚未出台可行的方案。由此可见,政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全健全。

   2、房地产中介发展滞后,中介交易不规范。  (1)房地产经纪机构人员素质及信誉度偏低。房地产经纪人准人门槛低,不限年龄、不限学历的用人,导致目前二手房市场从业人员素质参差不齐。一些小的中介公司趁机搞不正当经营、不诚信待客等不正规经营给整个行业都带来了负面的影响。不少消费者对中介公司的可信度不髙,持有怀疑甚至厌恶的态度,从而误导了消费者的正确消费。由此衍生出来的一系列问题。目前市场上大多数房地产经纪机构规模较小,整体素质不高,操作水平过低,基本上还停留在经纪业的初级阶段。  (2)经纪业务操作不规范。其一,部分中介公司为了获得非法利益,暗箱运作经纪业务,对委托人隐瞒与经纪业务有关的重要事项。其二,利用霸王条款约束业主,主要包括代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准。(3)信息不对称导致消费者自己流失资金。有的房地产中介机构活动中,经纪公司大量占有委托人的交易资金,通过先收取买家房款,拖延办理过户手续的时间,利用这一时间差挪用买家资金,导致消费者资金的安全缺乏有效的保障措施,从而增加了房地产经纪交易风险。

   3、行业诚信经营状况堪忧。 目前,个人失信问题普遍存在,司法体系缺少在维护银行债权方面的执行力,还没有完全建立起信用体系,使得二手房信贷无法得到有利保障。

   三、二手房市场存在问题的对策研究 

   1、增强政府对二手房市场的政策支撑力度  政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范,如严格防范二手房投机、炒房行为, 规范中介的经营等。政府及主管部门应该从偏重一手房市场的政策向一手、二手一起抓的政策进行转移,给予二手房市场更多的政策支持。政府应尽快出台规范和扶持三级市场的地方性法规,目前某非法中介占据三级市场半壁业务,急需政府查处。 政府应缩办证时间,加快办事效率。

   2、增加金融机构对二手房交易的支持力度  据调查,工薪阶层是二手房、经济适用房购房的主体。目前制约某二手房交易最大的问题是购房者资金问题,而调整银行现行的二手房贷款政策迫在眉睫。各大银行,对二手房贷款的要求非常严,几乎到了苛刻的地步,凡是房龄过长的不允许贷款。为了促进二手房市场的发展,各商业银行应尽快调整自己的房地产信贷政策,在促进二手房市场发展的同时也在壮大自身。各商业银行应在积极研究简化贷款程序、加快放贷时间和加强产品创新的基础上,要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节,从源头控制,加强贷前审查和还贷跟踪,建立逾期贷款的预警和催收机制。 

    3、加强房地产经纪机构的自身建设,要不断提升房地产经纪机构的形象。改变目前中介公司都是一张桌子一台电脑,且人员着装、言行、纪律方面都不规范,工作散漫等不良形象。要不断提升从业人员的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制,实施经纪人年度注册验证制度,建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度,组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心,熟练掌握税率及计算方法,贷款要求、所需资料及贷款环节,过户资料及环节。

   4、加强对房地产经纪机构的监管  随着房地产中介机构队伍不断壮大,中介机构与二手房市场的默契度也越来越高,中介服务的种类也越来越多样化,一些注重服务、操作规范、口碑较好的中介公司越来越赢得消费者的信赖。但是,目前的房地产中介还没有规范,对房地产经纪机构和人员的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,可以采取记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。建立房地产中介公司诚信、接受社会监督,并对业务规范的房地产中介公司进行年度评优和对外宜传,树立行业榜样形象,改善房地产中介公司在市民心目中的形象,促进本行业的发展。 

   结论 

   二手房市场的发展有着非常广阔的前景,应从当地实际情况出发,增强政府以及金融机构对二手房市场的支持力度,加强对房地产经纪机构的建设及监管,加强房地产经纪机构与客户之间的沟通,从而推动二手房交易市场的健康发展,人们将更能容易实现居者有其屋的理想,二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。

 

                                                                   9.30


   
   
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