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地产市场仍需要调控
信息来源:武汉康辉不动产    录入:鲍梦蕾    发布时间:[2012/11/17]    阅读(959)次

  据报道,从11月13日到15日3天内,中国5家大型房企总计斥资110.49亿元圈地补仓,部分地块溢价率达到44%。这似乎正在形成一股新的趋势。

  这由不同因素共同促进,主要是市场预期中国经济将可能进入一个新的周期。地产商等方面一直以来抱有的对地产与信贷的限制性政策放松的希望又浮出来,他们希望房地产市场会反弹。这种预期之下,一些地方政府在年底之前也加紧了推地,因为市场有需求,地方政府也希望增加土地出让收入来缓解财政与债务压力。

  对于房地产企业而言,尽管信贷政策持续收紧,但大型企业仍然可以在海外发行债券或者在国内发行信托产品融资,相对盈利水平而言,他们融资成本比较低。因此,在市场低迷两年后,经过最近一轮融资潮后,房地产企业开始积极拿地,蓄势待发。

  这其实是一种惯性思维,认为会重复过去调控的模式,即地产投资过热或价格增长过快,倒逼紧缩政策出台,在影响到增长后又重新放开的周期循环。但是,这可能是一个不正确的认识,因为当前中国经济面临的问题不再完全是增长,而主要是如何转型,地产市场也发生了质的变化。

  中国一直都在强调,未来的政策重点是关注民生,而住宅价格过高已经成为一个需要解决的社会问题。地产调控也已经确立了正确的思路与方向。住建部 部长姜伟新近日表示,中国将继续贯彻调控政策,坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,他透露,“十二五”期间城镇保 障性住房建设目标是3600万套,2011年已经开工1000万套,今年开工了700多万套,明年计划开工数量不会低于500万套。

  经过十年的发展,中国城市化水平与人均住宅面积得到大幅提高,应当说需求空间日益减少。比较特殊的是,以存量计算,在一些城市,有相当比例的住 房是以投资空置的形式存在。因为地产投资在过去十年是战胜通胀的主要渠道之一,且房价持续上涨而没有出现让投资者受损的情况,这激励了一些民众与企业的投 资房产热情。

  如果继续大规模加大住房供给,可能仍然吸引一大批投资者继续购买,而真正的刚需却没有能力承受如此高的价格。如果再考虑人口生育率逐步降低以及 独生子女一代将继承多所住房的现实,以及政府大规模提供保障性住房,未来住宅需求的空间将是有限的。因此,现在需要的依然是坚持调控,最终改变空置率过高 的局面。

  因此,中国必须稳定目前的住房价格,不允许继续投资炒作,但也要防止价格无序下跌。首要的办法应该是,考虑对第二套或者空置房征收持有税,从而逼退炒家继续投资,并把空置房引到二级市场流通。

  11月16日,国土资源部、财政部、央行和中国银行业监督管理委员会发布联合公告称,将控制地方政府土地储备总规模,规范土地储备融资行为。这意味着短期内房地产市场调控不会放松,也将防止地方政府继续走土地财政的老路。

  目前,北京地区的二手房交易量连续几个月下跌,但在上个月出售均价却出现大幅提高。市场上不管是一级市场还是二级市场,都在憧憬地产价格继续上涨,但更可能的局面是,地产市场在不断的调控下变得更理性与合理,地方政府、企业和投资者应该及时改变依靠地产价格上涨获取财富的思路。

                                  -------------来自《新浪》


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