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成交再创新高 楼市翘尾行情已成定局
信息来源:武汉康辉不动产    录入:孙云    发布时间:[2012/11/25]    阅读(990)次

   

    11月下旬,中原地产发布的统计数据着实让购房者吃了一惊。11月的前18天,全国54个主要城市新建住宅签约套数近17.2万套,环比10月上涨了45.5%,更是创下了近两年新高。其中京沪均达到年内新高,环比接近翻番。

  成交火热除了年底保障房集中上市的原因外,各地楼市也确实走出一波年末反弹行情。这是短期走势还是预定了明年的楼市基调?

  成交量大涨

  不仅仅是中原的统计数据,多家研究机构的数据均显示了成交量的火爆。中指研究院的数据显示,11月12日至18日,重点监测的40个城市 中,36个当月周均成交同比增长,其中哈尔滨涨幅达到971.67%,京、津、沪等重点城市全部同比上涨,其中深圳涨幅达到了195.99%。

  有研究机构的分析显示,此轮成交量上涨与保障房集中入市关系密切。比如北京截至18日的新房成交了9054套,扣除保障房成交量为5170套,保障房占比超过40%。

  但并非所有城市成交量上涨均受保障房影响,比如11月第三周涨幅最大的深圳,就没有大规模保障房入市之虞。同样的,以北京较少受到保障房集中入市冲击的二手市场为例,11月前19天,二手房成 交达到7835套,同比上涨了80%,环比上涨也超过四成。另一方面,国家统计局18日发布的报告显示,10月中国70个大中城市中,新建商品住宅(不含 保障性住房)价格环比上涨城市有35个,比上月增加了4个,一线城市有涨幅扩大的趋势。这些都显示楼市近期出现复苏迹象。

  中原地产市场研究部总监张大伟表示,按以往经验看,量涨是价涨的前提,在成交量上涨的背景下,不可不警惕房价可能出现的再次大幅上涨。

  集中释放

  “我们的项目本应该在9月底就推出市场的,现在等于多储了两个月的客。”广州天河区一高价楼盘的项目经理表示,市场成交量上涨明显与前期政府严控楼市关系密切。

  该人士告诉《中国经营报》记者,这一单价在3万元/平方米的项目早在9月已经开始申请预售证,但监管部门一直不予发放,直到11月中央重要会议 召开后才发放预售资格。“这两个月原本有意购房的客户,只能等待。”他认为,这等于把市场9、10月的成交都集中在11月显现。在他看来,广州受此原因影 响的项目不在少数。

  数据显示11月12日至18日,广州共新增了1758套预售住宅,环比上一周不足千套的新增供应,增加明显。淡季不淡是近年国内楼市的一个普遍 现象。以北京为例,历史数据显示,从2008年开始至今,除了2010年以外,其余三个年份北京楼市的成交高峰分别出现在11月、12月和1月。年末楼市 畅旺已成为惯例。开发商也开始热衷于年末推盘。

  究其原因,与调控的整体大环境不无关系。某上市房企的销售总监告诉记者,这几年由于调控频繁,开发商不得不见缝插针式销售。根据往年经验,由于 11月到次年两会召开前通常为政策冷冻期,甚少有重大调控政策在此时间段推出,因此开发商往往会在此时段加大销售力度,反而传统的金九银十不再是开发商的 发力点。

  “市场开始全面恢复,降价促销的可能性不大。”该销售总监表示,在她看来,如果某一城市二手楼市成交量也开始大涨,那么一手楼市价格上涨的可能 性较大。除了北京二手市场价格上涨迅速外,广深的二手市场同样热烈。合富置业的报告显示,从10月下半月开始,广州二手楼市活跃度回升,中心区二手住宅交 易现高峰,其中10月海珠二手住宅网签宗数环比增长18.6%,天河区增长12.5%,越秀、荔湾等老城区也有10%左右的环比增长。

  供应减少

  正是在这种背景下,一线城市楼价又开始蠢蠢欲“涨”。“11月价格比前期上涨5%~10%。”上述销售总监向记者表示,旗下遍布全国多地的十余 个楼盘同时上调了价格。同样的故事在北上广深亦屡有上演。与此同时,住建部官员在各种场合一直强调明年楼市调控不放松。在问及会否担心地方政府压力之下再 度加大调控力度时,其认为年末是开发商与地方政府的蜜月期,回到像9、10月间严厉调控的可能性不大。“通常这一时段是地方政府的卖地高峰。”

  以广州为例,今年上半年广州房管局网站显示,卖地仅为广州带来68.78亿元的收益,年度出让任务只完成了两成多。但从9月开始,广州土地市场 开始活跃,当月广州成交12宗土地,成交金额达42.1亿元,创年内新高;10月,成交18宗土地,总额达到76.5亿元。从11月底开始到12月中旬, 将是广州推地最高峰,从11月30日到12月13日,共有21宗土地出让,仅挂牌底价就已经达到78亿元。

  所以在开发商看来,这一时段调控力度不会加大。另一方面市场又开始担心,由于今年以来的新房开 工率持续减少,各地的供应量均出现不同程度的萎缩。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)就曾表示,当前的调控体系无非是用银根、地根和打压 的短期措施来控制投资性需求,“这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点。”开发商会本能地减少新土地的购置和开发,这种强烈的正向反馈,加上房地产行业特定的开发周期,“市场的调整后期必然会形成强烈的供应不足,一旦市场站稳,就将出现供不应求的局面。”巴曙松认为。

  事情似乎正朝此方向发展,北京市统计局发布的“1~10月北京市房地产市场运行情况”显示,今年前十月,北京市商品房销售面积为1313.4万平方米,比上年同期增长30.4%,并已超过去年全年。其中,住宅销售面积为1013.1万平方米,同比涨幅达到45.4%。

  与此同时,开发投资却一再萎缩。前十月,北京市完成房地产开发投资2518.6亿元,同比下降2.6%。其中,住宅完成投资1287.9亿元,下降16.2%。同期,全市商品房新开工面积为2516.5万平方米,同比下降27.4%。其中,住宅新开工面积为1320万平方米,同比降幅达39.9%。

  如果按新开工一年到一年半后才能形成房产供应的规律看,其结果是未来市场的供应出现不足。据统计,今年12月预计上海楼市共有22个项目开盘,较去年同期有超过四成降幅,这一情况将会持续多久,不妨拭目以待。

 

 

                                 ---来自《新浪网》



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