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中小房企陷隐性费用泥潭 银行融资成本不比高利贷低
信息来源:武汉康辉不动产    录入:鲍梦蕾    发布时间:[2012/11/28]    阅读(785)次

   “在没有抵押物的情况下,我上午借了150万,下午就到账,这种速度是以前无法想象的。”在广州从事民间借贷人士的私人聚会中,深圳某民营小型房企的董事长莫进荣(化名)向本报记者讲述他的融资经历,“难啊,现在是能借到钱也难,借不到钱也难,只好在夹缝中寻找生路。”

  记者近日了解到,临近年底,民营中小房企今年的资金压力并不比去年少,而多家中小房企负责人则抱怨“银行融资成本不比高利贷低”,而民间借贷继续成为房企的救命稻草。

  隐性费用高企

  莫进荣近两年从没间断地四处筹钱,他坦言,公司目前有几个项目,现金并不紧张,但实际上,项目运转资金几乎都是通过融资获得,高负债率和高息的压力之下,他不得不在各种融资途径中腾挪债务,“即使不断负债也要继续保持盈利面”。

  近一年来,逐渐趋紧的融资环境让众多中小房企四处碰壁,莫进荣和他的公司也不例外。“尤其是去年,一个项目销售不好,另外几个刚好需要资金运转,以往关系甚好的银行也难以打开闸口。”莫进荣称,从银行贷来的款项,算上利息和各种名目的招待费用,“融资成本比高利贷还高”。

  莫进荣回忆道,前几年,以往关系好的银行负责人总是找他谈借贷,由于房地产项目收益显著和有保障,银行负责人都希望能获得优质贷款,而莫进荣也刚好有需求,所以他比其他企业更容易贷到资金。

  “现在,变为卖方市场了。”莫进荣称,如今要从银行这个狮子口中获得贷款十分困难。他强调,“这种困难不是别的,光是隐性融资成本就足以让中小型企业止步。”

  收紧银根后,银行声称对房地产项目融资逐步加紧,然而,据莫进荣等中小开发商所知,银行的贷款流向房地产的项目并没有真正减少。

  “繁冗的项目审批手续,让中小房企融资频频受阻。而审批流程滋生了多种隐性费用,那些有能力支付这些费用的房企才能顺利从银行贷到款。”广州某中型房企投融资管理部门高层向本报记者表示。

  莫进荣因此碰过不少壁。“以往从银行借贷,这笔隐性支出也难以避免,但只要能找到关键部门负责人,事情总能办妥。”他坦言,如今的情况却越来越难。“现在每个流程都设了关卡,你总得每一步都做好打点,每个环节都有可能影响进展,隐性成本大大增加。”

  莫进荣给记者举了一个例子,今年年初他和朋友拿着一个地产项目去找银行,银行在进行各种评级后定下该项目资质属优,相关负责人口头承诺了贷款一事。然而,在办理程序时,多笔隐性费用的支出让其感到“后怕”。

  “一笔200万的贷款,仅招待费用就达数万元。在地产公司资金充裕之时,行业内的秘密‘回扣’并不是大事,但一旦房企资金紧张,数万元就足可以成为压垮我们的最后一根稻草。”莫进荣称。

  “拆东墙补西墙”

  莫进荣从朋友圈中得知,为获得银行贷款付出的成本有可能一去不回头,贷款最终也办不下来。他的朋友李立明在今年4月遭遇过类似的事情,在银行的相熟朋友告知下,他通过正常手续申请贷款,在未得到贷款前,李立明就已经付出了数万元的招待费用。由于各种原因,银行某高层将该笔款项为某知名房企提供审批,李立明的贷款无法获批,数万元的支出也打了水漂。

  “银行的人告诉我,审批一笔100万的贷款,回扣如今甚至已经达到10%,除了实力雄厚的房企,其他一般的房企均做不到。”李立明表示。

  此外,莫进荣与他的朋友们算过一笔账,即使最后贷款能批下来,还需要为融通关系陆续打点,最后所需要的成本预计要比民间借贷高,他们感到为获取银行贷款所付出的隐性成本并不划算。“我现在手上几个项目都是,民间借贷现行‘月息4分或5分’的融资成本,与银行那边复杂的情况相比,这些成本更为直接、高效。”莫进荣与他的朋友一致认为。

  因此,即使现实中出现不少房企老板背负巨债跑路的个案,而外界更不断强调民间借贷会增加企业危险系数,但莫进荣他们只认定,民间借贷提供的融资能让“在夹缝中求生”的民营中小房企活下来。

  华南某在港上市的房企融资管理部人士曾向记者透露,该公司向民间借贷斥资抵押获得借款的办法十分奏效。她指出,其所在公司不只有条件获得银行贷款,还可以通过海外市场发债融资,然而,这些方法都是较为滞后的。“一般而言,从银行贷款需要四证齐全,这些证件要尽快通通办下来,不仅花费一定的时间,还要支付一些隐性费用,算下来成本不少。”她称,即使通过海外发债,也需要繁冗的手续。

  因此,她所在的房企则在近一年多来,经常以高层的名义,利用高层的关系网通过民间借贷途径融资。“上千万的借款,一般一天内就能到账,这样能十分迅速地解决问题。”同时,她也强调,以往民间借贷所需要的成本可能会拉低项目的利润,但是在其他成本也不低的情况下,民间借贷是较为优质的途径。

  “今年以来,中小型房企的融资需求比去年更大,有不少房企是为了填补去年年底欠下的高息债务。”从事民间借贷多年的许东(化名)告诉记者。

  他进一步表示,不少民营中小房企去年通过抵押自己的资产,包括项目股权等向银行或其他渠道融资,但今年以来,不少项目的工程进展缓慢,销售进度更是难以迅速获得充足现金流,所以不少房企必须要继续“拆东墙补西墙”。

  许东指出,众多融资途径不接受二次抵押,而民间借贷不仅能接纳二次抵押,还接受无抵押物贷款,自然会受到房企的青睐。

                                                           ------------来自《新浪》


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