用户名: 密码:
 
 
关键字:
 
     
 
首   页 新闻专题 房屋出租 房屋出售 房屋求租
房屋求购 地产商圈 会员平台 互动专版 购房工具
  地产资讯 楼盘速递 二手房市
  金融与地产 专家点评 专题报道
贷款计算器 提前还款计算器 税费计算器
购房能力评估计算器 个人住房公积金贷款计算器
地产调控之喜与忧:以净现值法衡量转让得失
信息来源:武汉康辉不动产    录入:鲍梦蕾    发布时间:[2013/1/22]    阅读(1150)次

    从2010年开始的房地产调控至今尚未结束,针对此番地产调控,万科董事长王石在不同场合多次表示,举双手赞成调控。

  为何王石如此表态?2012年年底的两项股权转让公告,或许在一定程度上反映出目前房地产企业的喜与忧。

  万科"摘果"

  2012年12月31日,京投银泰发布两则股权转让公告,一是转让旗下全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称"京投置地")持有的北京京投阳光房地产开发有限公司(下称"京投阳光")51%股权给北京万科,转让价为1.36亿元。同时,万科须偿还京投阳光股东借款7395万元。

  二是其持有的京投银泰(湖南)置地投资有限公司(下称"湖南置地")80%的股权转让给长沙万科,转让价为3.42亿元,同时万科须偿还其债务约6亿元。

  年终岁末,京投银泰连续出售两笔股权,回笼资金合计近13亿元。

  京投银泰2012年三季报显示,货币资金仅为5.1亿元,而短期借款及一年期的非流动负债合计高达44.8亿元,经营性现金流净额为-2.4亿元。而且还不包含应付账款、应付利息、应付税款等经营性负债。可以说,京投银泰现金流比较紧张。

  换用通俗的比喻来形容上述两笔交易,可谓果实即将成熟,果园却易主了。

  两笔交易资产分别是京投阳光拥有占地41亩的"京投快线·上林湾"项目和湖南置地拥有的占地607亩"京投银泰·环球村"项目。这两个项目的共同特点是,前期进度工程基本封顶,上林湾项目四证齐备,仅差预售证。而环球村项目五证具备,一期已经于2012年开盘销售,预收款两个多亿。

  如果不是资金匮乏,一般地产公司不会将经过拍地、建设乃至封顶马上要实现销售的项目,或者已经实现销售回款的项目轻易拱手让人。而在预售证办理完成之前,前期占用资金一般都长达一两年之久,况且湖南置地的环球村项目所拿并非净地,还经历了拆迁的困难时期。

  当然京投银泰的股权转让并非赔本买卖,2012年半年报显示,其持有湖南置地长期股权投资账面值1.2亿元,通过全资子公司持有京投阳光100%股权2.4亿元。以转让价计算,京投阳光51%股权转让税后收益约1300万元,湖南置地80%股权转让则税后获利约1.7亿元。合计获利约1.83亿元。

  由于湖南置地所拥有的环球村项目长达五期,占地607亩,较难预期其未来现金流,笔者重点分析京投阳光拥有的上林湾项目,该项目占地仅41亩,而且预计2013年12月交付。

  上林湾项目是京投银泰与北京星泰组成联合体于2010年12月29日拍下的纯居住用地,项目位于房山区长阳西站3号地,占地面积27528平米,建设面积55056平米,容积率2.0,地款40100万元。经笔者向其售楼人员咨询,得知该项目三面环绕公园,环境优美,距离轻轨仅几百米。小区仅有576户,面积以90平米为主,目前已经前期预约上万人,该销售人员称,"房子根本不愁卖"。

  售楼人员的介绍或许有美化成分在内,但从其地价款每亩高达978万元也可以看出其位置的优越性。京投银泰与万科联合体拍得位于长阳镇的另一块项目,地价款每亩仅为861万元。

  京投阳光的评估结果显示,其净资产账面价值22842.20万元,净资产评估价值26670.34万元,增值额3828.14万元,增值率16.76%。京投阳光的负债率与其他房企比并不算非常高,仅63%,其最大资产主要是流动资产的存货价值,增值率仅6.13%。截至2012年11月,原账面价值为6.2亿元,全部为开发成本,存货价值较期初增长27.8%。其中利息资本化9187万元,资本化率为12%。

                                                        -------------来自《快房网》


打印此页】 【顶部】【关闭
 
关于康辉 | 新闻中心 | 招贤纳士 | 精英榜 | 加盟连锁 | 留言反馈 | 投诉建议 | 法律顾问 | 联系我们
Copyright © 2010-2011  All rights reserverd  鄂ICP备10012950号 武汉康辉不动产  版权所有   技术支持:中信互联